房地产税又吹风 到底什么时候能推出?

昨天,房地产税的消息再一次走红,起因是国务院出台《关于创新政府配置资源方式的指导意见》出台实施,其中明确提到“支持各地区在房地产税,那么真的房产税要来了?2017年房价终于要跌了?

房地产税又吹风 到底什么时候能推出?

作者:齐俊杰看财经【ID:qijunjie82】

昨天,房地产税的消息再一次走红,起因是国务院出台《关于创新政府配置资源方式的指导意见》出台实施,其中明确提到“支持各地区在房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”。于是被过渡的解释成了房地产税快来了,2017年房价终于要跌了。

其实,这个指导意见,明确的只是地方政府是推动房地产税的主体,换句话说房地产税可能会因城施策,这也是比较科学的做法。例如美国就是各州税率不同,税率最高的州在新泽西,最低的州是路易斯安那,平均下来房地产税率是1.1%左右。越富裕的地方,收入越多的州,房地产税率就越低,比如大家熟悉的加州,税率只有0.74%,而就业和教育比较好的弗吉尼亚也是这个数字,当然美国是联邦,所以税收并不相同,比如没有个税的德州,税率就会高很多。

而在中国,税收制度一样,但房价差别巨大,除了几十个城市房地产明显泡沫之外,更有数百个城市房地产根本卖不掉,出现了严重的产能过剩,所以你在北京和鄂尔多斯实行一样的房地产税率是没有道理的。也不利于一二线城市去泡沫,四五线城市去库存开税源。所以这才鼓励地方积极研究,等待一声枪响,然后各地各玩各的。

那么这声枪响是什么呢?这就是房地产税的立法,大家也都说了,由于房地产我们并不是产权,而是只有70年的土地使用权,没有产权怎么征财产税?还有开发商已经缴纳的土地出让金该怎么算?这些都存在严重的法律障碍,而是法律问题就必须通过人大,本届人大2017年到期,所以最快的结果2017年完成房地产税的立法工作,而如果这界人大不积极,完全可以只提个案子,然后留给下届来解决。本来这种拖延症的可能性极大,但自打去年10月调控之后,房地产的风向一夜之间就不同,我们提出了房子是用来住的不是用来炒的主旨思想之后,各地各部门的态度明显发生转变,以前藏着掖着能拖就拖的房地产调控,现在明显积极了许多,甚至有些政策明显超预期。那么这就让2017年这届人大完成立法工作的可能性大增。毕竟只要想干,没有完不成的工作,重点看想不想,而只要领导想干了,底下人一定想干,而且想干好,尽快干好。这段时间也不断的传小道内幕,说这事已经定完了,很快就能推出了,但本着不信谣不传谣的态度,我们还是要客观一些。

也就是说,房地产税即使有最乐观的情况,2017年也不可能推出来,能完成立法,扫除法律上的障碍,这就已经是最快进展了。2018年再讨论一下,2019年出台是比较大概率的事情,由于税制改革牵扯面太大,不能光看好的东西,有用的东西,还要充分分析副作用,所以这个东西肯定还是相当慎重的。

那么房地产税能不能降房价呢?有专家举了美国的例子,说房地产税并不能压低房价,甚至还会推升房价,这完全就是臆测了,毕竟美国和中国房价所处的阶段不同,一个年轻人每天跑10公里是锻炼身体,一个80岁老头每天十公里就是作死。所以并不能一概而论,人家房价合理,最高的时候房价收入比也就10倍,美国人10年买房就算是泡沫了,而我们呢,几个重点现在已经到了30-40年,而且我们自有住房率高达90%,美国才60%多,至于城镇化的问题,其实我们数字被严重低估了,从春运就知道6亿迁徙人口,这部分人都进入了城市,所以我们的城市化率其实应该也到70%了,只是因为户籍限制落不了户,所以统计不上。但这些人平常基本就在城市出没了,所以房地产税会以最严厉的手法打击投机炒作行为,那么投机的多不多呢,这个不用数据,相信每个人身边都有无数鲜活的案例。当他们持有成本大幅增加的时候,必然只有两个选择,一个抛售,这就会压低房价,另一个就是出租,当空置房大量涌入租房市场,肯定会压低租金,至于能不能把房地产税转嫁给租客,想什么呢?租房市场是以收入决定的,与房价无关。你去比较北京上海等几个主要城市的租金涨幅就知道,基本上跟每年的工资增长同步。北京只有在奥运前后有过一次大幅的波动,其他时候几乎完全吻合。拿去年来说租金涨了6-8%,而房价涨了30-40%,这两个东西一点关系都没有。所以,房地产税不但不会转移给租客,反而能加大租房供给,原来可租可不租,为了保证家具和装修完好,他宁可不租,而一旦收税,不租就意味100%的损失,所以会逼迫20%的空置房,绝大多数涌向租房市场。

当然说一千道一万,还要看他怎么收,如果还是按照上海和重庆的方式,基本就没效果,因为门槛太松,而如果按照美国模式,必定能带来完全不一样的景象,有望彻底扭转房产炒作的预期。真正做到房子是用来住的,不是用炒的。

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